Банк отказал в ипотеке – почему, как узнать причину и что с этим делать. Рассказываем о получении кредитов на покупку квартиры

Банки одобряют примерно 70% заявок на ипотеку. Отказы приходят редко. Реже, чем в 2010 году. Потому что число клиентов примерно постоянное, а конкуренция между банками растет. Приходится снижать требования к заемщикам и закрывать глаза на мелкие проблемы.

Но шанс получить отказ в ипотеке остался. Попасть в 30% клиентов с проблемами. Лучше подготовиться к этому заранее и придумать, как переубедить банк.

Мы разобрали основные причины отказов. И написали рекомендации, как от них защититься.

Скоринговая система

Сначала немного технической информации.

У банков есть скоринговые системы. Бездушная автоматика проверяет анкеты заемщиков и выставляет оценку. Чем честнее и информативнее вы рассказываете о себе, тем выше шансы набрать проходной балл.

Автоматическая проверка – первый этап. Возможно, самый легкий. Все зависит от того, какие данные внесете в анкету и какие документы предоставите.

Дальше оценивают вручную. Общаются с вами и работодателем. Проверяют информацию из анкеты, с привлечением службы безопасности банка. Стоит к этому подготовиться.

Мы собрали информацию о том, что обычно вызывает у банка опасения. Используйте ее и станьте идеальным заемщиком.

Основные причины отказа в ипотеке

Сначала основные критерии банков:

• Возраст от 21 до 75 лет.
• Трудовой стаж за последние 5 лет минимум 1 год.
• Трудовой стаж на последнем месте работы минимум 6 месяцев.

Обычно это обязательные требования. Нужно им соответствовать, иначе ипотеку не дадут. Даже не станут рассматривать заявку.

Точные требования зависят от банка. Одному нужен возраст меньше и трудовой стаж больше. Другой разрешает до 4 созаемщиков, но требует регистрацию в 100 км от ближайшего офиса. Поэтому смотрите кредитные предложения, консультируйтесь с работниками, подавайте заявку. Возможно, где-то вам одобрят заем.

Дальше основные ситуации, когда банк отказывает в ипотеке и что с этим делать.

Квартира не подходит банку

Квартира обеспечивает кредит банка до полной выплаты ипотеки. Поэтому он хочет обезопасить себя, взяв в качестве обеспечения, хороший залог. Поэтому кредитует покупку только ликвидной недвижимости. Чтобы при проблемах с клиентом легко продать ее.

Банковскую экспертизу обычно проходит недвижимость:

• В городе или ближайшем пригороде.
• Построенная позже 1965 года. Точнее зависит от материала и серии дома.
• Благоустроенная квартира или частный дом с участком.
• Без обременений, долгов, незаконных перепланировок.
• В регионе с филиалами банка.

Иногда банк дает одобрение на недвижимость с незаконной перепланировкой (не значительной). С заемщиком заключат соглашение, что все косяки будут устранены и узаконены за полгода.

100% стоп-сигналы:

• дом ветхий;
• признан аварийным;
• стоит в очереди на снос.

Клиент получит отказ в ипотеке. Без вариантов.

Как выбрать дом, чтобы получить одобрение ипотеки

• Закажите выписку из ЕГРН. Проверьте, что недвижимость чистая. Без обременений и жильцов с правом пожизненного проживания.
• Зайдите на сайт городской администрации или департамента жилищной политики. Там можно выяснить статус дома: ветхий, аварийный или в очереди на снос.
• Посмотрите по судебным делам. Поиск по адресу и номеру квартиры, если информацию оставили открытый, расскажет подробности о прошлом недвижимости.
• Выберите новый дом. Максимальная юридическая чистота. Свежее, надежное здание. Часто интересный банку развивающийся район города. Новостройка повышает вероятность одобрения ипотеки.

Клиент путается и неуверенно отвечает на вопросы

Разговоры с банковскими служащими важны. Неуверенные, уклончивые, сбивчивые ответы повышают шанс отказа по ипотеке.

Можете расслабиться, когда подаете заявку в банке. Сотрудник там просто передает информацию дальше и консультирует вас.

Сконцентрируйтесь, когда вам звонит представитель банка. Говорить будете с аналитиком. Его задача – исключить обман банка. Сделать ипотеку прибыльной и безопасной. Поэтому разговор похож на допрос: много вопросов из разных сфер, прощупывание почвы и поиск нестыковок.

Обычно список вопросов пересекается с анкетой:

• Про работу. Где и кем работаете. Что делаете. Сколько получаете. Чем занимается компания. Сколько сотрудников. Какого цвета офисное здание. 
• Про кредит. Какой размер первоначального взноса. Для чего берете квартиру – жить или сдавать в аренду. Кто там будет жить.
• Про вас. Возможны и такие вопросы. Задача аналитика выявить человека, не способного платить по ипотеке. Например, из-за сильной болезни или проблем с алкоголем.

Вопросов много. Они разные. Готовьтесь к этому.

Как пройти допрос банковского аналитика

• Проработайте диалог. Заранее проговорите в уме возможные вопросы и ответы. Отработайте их. Найдите лучшие формулировки.
• Держитесь уверенно. Покажите, что вам нечего скрывать. Ровный, уверенный голос. Конкретные, четкие ответы. Никаких заиканий и сбивчивых пояснений!
• Придерживайтесь анкеты. Говорите то, что написали в анкете. Несоответствия вызывают дополнительные вопросы. И становятся причиной отказа в ипотеке.

До клиента и его работодателя не дозвонились

В продолжение пункта об опросе аналитиком банка. Проблем с ответами не будет, если до вас не дозвонятся. Но ипотеку тоже не одобрят.

Проверьте, что номера в анкете правильные. Банк должен дозвониться до вас и работодателя.
Подали заявку – будьте на связи. Готовьтесь ответить на звонок в любой момент.

Пропустите вызовы – не получите ипотеку.

Как не пропустить звонок из банка

• Проверьте правильность номеров. Выпишите их отдельно перед походом в банк. Главное, избежать ошибки.
• Держите телефон под рукой. После подачи заявки, оставайтесь в зоне связи. Всегда.
• Предупредите работодателя. Пусть он будет готов ответить на звонок и поговорить с банком.

У клиента проблемы со здоровьем

Продолжение клиентских проблем. Банк сильно заинтересован в работоспособности заемщика. Он должен быть работоспособным до полной выплаты ипотеки.

Проблемы со здоровьем – возможная причина отказа в ипотеке. Хотя официальное подтверждение этому найти сложно.

По доступной информации, определяют неподходящих клиентов по заключению кредитного специалиста. Подозрения могут возникнуть и на других этапах. Например, когда аналитики и служба безопасности увидят фотографию заемщика.

Высокая вероятность отказа в ипотеке у:

• беременных;
• инвалидов;
• пришедших в банк с очень плохим видом.

Потрепанный, непрезентабельный вид, мешки под глазами и странная сыпь на лице – это банку подозрительно.

Что делать, если есть риск не получить ипотеку из-за здоровья

• Выглядите презентабельно. Лучше внешний вид на фото – выше шансы получить одобрение.
• Приготовьте созаемщиков. Банк ослабит требования к основному заемщику, если у него есть группа поддержки.
• Обратитесь к кредитному брокеру. Он работает с несколькими банками, знает их требования. Подскажет, какие документы нужны, чтобы закрыть сомнения финансового учреждения.

Просрочка по другим кредитам и долги

Плохая кредитная история гарантирует отказ в ипотеке.

Банк проверяет как в прошлом вы пользовались и возвращали кредиты. Его интересуют:

• Взятые кредиты. Сколько и как часто клиент брал деньги. Есть ли у него открытые кредитные карты. Банк хочет знать, как ведет себя заемщик.
• Просрочки по кредитам. Чем дольше и больше просрочка, тем хуже. «Сбербанку» достаточно 31-60 дней разовой неоплаты, чтобы в будущем отклонять заявки клиента. Даже если остальные кредиты закрыты вовремя. 
• Долги по алиментам, налогам, штрафам и открытые исполнительные листы. Клиент, игнорирующий государственные платежи, ненадежен. Долги можно посмотреть на сайте «Федеральной службы судебных приставов».

Требования зависят от банка. Чем он крупнее, тем строже проверяет заемщика.

Маленькие банки отсекают только совсем злостных неплательщиков. Разбираются в каждом случае индивидуально и потом принимают решение. Потому что им нужны клиенты.

Как уменьшить шанс отказа, если у вас есть долги

• Исправьте кредитную историю. Долги и просрочки, возникшие из-за ошибки банка, можно убрать. Обратитесь в финансовую организацию, где кредитовались, и попросите их сообщить правильную информацию в БКИ.
• Закройте долги перед государством. Заплатите налоги, взносы и алименты. Станьте самым законопослушным гражданином.
• Возьмите небольшой потребительский кредит. Выплачивайте его в срок. Покажите банку, что вы стали надежным заемщиком.
• Обратитесь в маленький банк. Они заинтересованы в клиентах и стараются разобраться в ситуации. Если просрочка получилась из-за форс-мажора, например, потери работы, то маленький банк может это проигнорировать. И выдать ипотеку!

Проблемы с документами: подделки и неправильные данные

Отдаете документы в банк – дважды проверьте их.

В ипотеке отказывают из-за ошибок в бумагах. Ошибка в паспортных данных в справке, неправильная запись в трудовой книжке или трудовом договоре. Подозрение банка вызывает любая мелочь.

В большинстве случаев, клиента спросят об ошибке. Уточнят информацию и примут решение по правильным данным.

Отказы только из-за неправильной цифры в справке редки. Обычно банк ищет веские причины. Долги или судимость.

Хуже ситуация у клиентов, сдающих подделки. Купленные 2-НДФЛ, трудовая книжка и договор. Служба безопасности банка работает хорошо. Она находит подделки и отказывает клиенту. Плюс помечает его неблагонадежным. Так что шансы взять кредит в будущем падают.

Поэтому забудьте о подделке документов. Шанс получить по ним ипотеку минимальный. Чаще они приносят проблемы.

Что делать с документами, чтобы ипотеку одобрили

• Проверьте документы на ошибки. Правильная информация – меньше проблем со службой безопасности.
• Сдавайте настоящие документы. Работаете с серой или черной зарплатой? Найдите банки, принимающие справки по своей форме. Убедите работодателя подписать ее и ответить на звонок банка. Справка без устного подтверждения финансовое учреждение не устроит.

Маленькая зарплата

Доход – один из главных критериев оценки заемщика. Банк хочет, чтобы у клиента точно хватило денег на обслуживание ипотеки и остались средства для повседневный расходов.

Размер зарплаты для одобрения зависит от региона. Упрощенно, чем дороже недвижимость, тем больше нужна зарплата.

Для Москвы минимальный порог 60 тыс. рублей. Примерно в 2 раза больше средней зарплаты по стране.

Для Казани, Самары и других сравнительно крупных регионов, минимальный порог примерно 30 тыс. рублей.

Для маленьких городов, где квартиры стоят по 300-600 тыс. рублей, хватит 10-20 тыс. рублей. Но там сложнее найти банк, готовый дать ипотеку.

Больше зарплата – меньше шанс получить отказ в ипотеке.

Как взять ипотеку с маленькой зарплатой

• Маленькая только белая часть. Берите ипотеку со справкой по форме банка. Там можно вписать реальную цифру, а не официальную. Главное, чтобы зарплата подходила должности и ее устно подтвердил работодатель.
• Зарплата маленькая в целом. Пригласите созаемщиков. Они станут гарантом банка, что кредит точно закроют.

Чем больше зарплата, тем лучше. Банк любят, когда клиенты гарантированно смогут погасить ипотеку. Главное помните, что большие расходы перекрывают доходы в глазах банковского аналитика

Большие расходы и финансовая нагрузка

Банку нравится, когда клиент много зарабатывает. Но он откажет в ипотеке, если заемщик растрачивает деньги.

 Примерный размер расходов для регионов такой:

• для зарплаты в 30 000 рублей – меньше 40-50% от доходов;
• для зарплаты 60 000 рублей – до 70% от доходов.

Для Москвы умножайте на 2.

Банк учитывает другие потенциальные расходы. Состав семьи и иждивенцев. Вдруг у заемщика престарелые родители и скоро придется тратить деньги на их содержание?

По этому пункту все индивидуально. Банк решает, готов ли он рискнуть своими деньгами.

Как получить ипотеку с большими расходами

• Закройте старые кредиты. Расплатитесь по ним и идите за ипотекой.
• Привлеките созаемщиков. Не можете избавиться от старых кредитов – снизьте риски для банка с помощью дополнительного созаемщика.
• Обратитесь к кредитному брокеру. Он подберет предложения у банков, готовых рискнуть. Риски будут закрыты повышенной процентной ставкой.

Клиент часто меняет работу

Рабочая мобильность – хорошо для человека. А банку не нравится. Заемщикам часто отказывают в ипотеке из-за регулярной смены работы.

Банку нравится, если:

• Вы долгое время проработали на одном месте. 1-2 года минимум. Чем дольше, тем лучше.
• В последние 6 месяцев не меняли работу. Недавно устроившиеся в новую фирму получают отказы по кредитам.
• Постепенно шли по карьерной лестнице. Резкий скачок от менеджера среднего звена до топ-менеджера вызывает много вопросов.
• Работаете в стабильной сфере. Банк не любит барменов, охранников, таксистов. Это рискованные клиенты с нестабильным заработком.

Одобрение ипотеки чаще получают представители стабильных профессий, верные компании.

Как получить ипотеку, недавно сменив работу на рискованную

• Обратитесь в маленький банк. Там заинтересованы в клиентах и индивидуально прорабатывают каждого. Логично объясните сотруднику все нюансы карьеры. Покажите, что вы дисциплинированный и надежный работник.
• Пригласите поручителей и созаемщиков. Дайте банку больше гарантий, что вы или кто-то другой закроет кредит.

Больше этому фильтру противопоставить нечего.


Примерно так вы должны выглядеть в глазах банка и работодателя. Идеальный работник. Стабильная должность, престижная сфера, большая зарплата. Таким с охотой выдают ипотеку

Маленький первоначальный взнос

Ипотека с маленьким первоначальным взносом – больше маркетинговый ход, чем выгодное предложение.

Банкам интересны клиенты, готовые выложить деньги при покупке квартиры. Чем больше стартовый взнос, тем выше гарантии кредитора. И выше шанс одобрения заявки на ипотеку.

Клиенты, пытающиеся снизить первый платеж, вызывают подозрение банка. С них обычно требуют обязательно белый доход. По справке 2-НДФЛ, с выпиской с зарплатного счета и налоговой декларацией.

Поэтому желательно иметь 30-40% от стоимости жилья на первоначальный взнос. Это снизит вероятность отказа в ипотеке. Банк считает, что заемщик с большим первоначальным взносом склонен к накоплению. Он живет по средствам. Откладывает. Такой клиент дисциплинирован и платит вовремя.
 
Что делать, чтобы получить ипотеку с маленьким первоначальным взносом?

• Подтвердить белый доход. Только официальные справки. Никакой свободной формы.
• Показать стабильность дохода. Долгая работа на одном месте, другая недвижимость в собственности, инвестиции в акции крупных компаний.
• Пригласить созаемщиков и поручителей. Как и в прошлых пунктах, дайте банку больше гарантий.

Судимость

Самый понятный пункт. Судимым отказывают в ипотеке. Потому что для банка это сильный стоп-сигнал без сроков давности.

Слишком рискованно давать деньги преступнику. Даже если преступление - репост мема в социальной сети.

С точки зрения банка, любое нарушение закона - плохо. Такой клиент ненадежен. Он может опять нарушить закон. Тогда доходов с кредита не будет. Зато появятся проблемы с продажей вторичной недвижимости.

Нет военного билета

Военный билет – дополнительное требование банка к мужчинам. Обычно отказывают, если заемщик не служил в армии и в приписном нет отсрочки.

Для банка такие заемщики большой риск. Возможно, они уклоняются от службы. Поэтому в любой момент их может выследить военкомат и забрать. В итоге кредит погашать будет созаемщик, если он есть.


Без военного билета ипотеку получить сложнее. Банку нужны доказательства, что мужчина неинтересен военкомату

Особая ситуация: сначала одобрили ипотеку, потом отказали

Отдельно стоят случаи отказа после одобрения ипотеки. Это обычно происходит, когда:

• Изменилась экономическая ситуация. Например, в 2014 году ЦБ повысил ключевую ставку. Одобренные кредиты стали невыгодны банкам. Они пересмотрели условия кредитов. Кто перестал подходить, получил отказ перед сделкой.
• Заемщик сменил работу. Банк может пересмотреть решение по заявке. Особенно, если на новой работе ниже зарплата.
• Новый кредит. Не подавайте заявки на новые кредиты до получения ипотеки. Новая кредитная нагрузка может заставить банк отозвать одобрение.
• Просрочка по старым кредитам. Делать долги тоже нельзя. Иначе банк подумает, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти прямо перед заключением сделки.
• Против заемщика возбудили уголовное дело. Будет 100% отказ. Потому что уже завтра заемщик может попасть за решетку.

Как узнать, почему отказали в ипотеке

Пришел отказ по ипотеке – попробуйте выяснить причину.

• Спросите у сотрудника банка. Сообщать причину отказа они не обязаны. Но некоторые банки идут навстречу клиентам и рассказывают, почему не дали кредит.
• Сравните расходы по взятым кредитам и доходы. Обычно отказывают, когда расходы больше 40% от доходов.
• Проверьте кредитную историю. Запросите ее в БКИ. Отказы приходят клиентам, которые не брали кредитов или просрочили выплаты.

Плюс сравните себя со списком основных причин выше. Возможно, попадаете под одну из них.

Когда лучше подавать повторную заявку на ипотеку

Зависит от банка. Некоторые банки после отказа в ипотеке ставят клиента «на удержание». Какой-то срок все его заявки будут отклонять. Обычно это не больше 6 месяцев. Для просрочки по кредиту и других серьезных ситуаций срок может вырасти до 5 лет.

Подавать повторную заявку можно сразу после устранения проблем. Зарплата выросла или стала полностью белой, появились деньги на первый взнос, нашли хорошего созаемщика – идите в банк. Он посмотрит новые факты. Взвесит их и выдаст решение.

Каждая ситуация индивидуальна. Поэтому пробуйте. Возможно, даже небольшой рост зарплаты изменит решение банка.

Портрет идеального клиента банка. Как повысить шанс одобрения ипотеки

• Крепкое здоровье.
• Высшее образование.
• Опрятный внешний вид при обращении в банк.
• Быстрый ответ на звонки из банка.
• Хорошая кредитная история или ее отсутствие. Лучше, если клиент раньше брал кредиты, все погасил или стабильно выплачивает.
• Расходы меньше 40% от доходов.
• Стабильная, безопасная работа с белой зарплатой.
• Первый взнос 30-40% от стоимости недвижимости.
• Есть до 4 созаемщиков.
• Мало иждивенцев.
• Нет долгов перед государством.
• Нет плохой кредитной истории у близких родственников.
• Нет судимостей.
• Военный билет или приписное с отсрочкой.
• Есть другая недвижимость в собственности.
• Выбрана хорошая, ликвидная недвижимость. Свежая вторичка или новостройка.

Обращайтесь во все банки, проверяйте все варианты

Отказали в ипотеке – сохраняйте оптимизм. Есть шансы получить одобрение в другом банке.

Воспользуйтесь сервисом на нашем сайте, где собраны ипотечные предложения. Сотрудники «Ремос» подадут ваши заявки сразу в несколько банков. Останется ждать ответы и действовать по ситуации. Будут отказы – сверьте себя со списком. Возможно, есть что-то настораживающее банки. Исправьте все проблемы, прикройте слабые места и подайте заявки снова. Возможно, в этот раз вы будете похожи на идеального заемщика.

Помните, на решение банка влияет множество факторов. Даже экономическая ситуация. Поэтому регулярно повторяйте попытки получить ипотеку. Рано или поздно вам ее одобрят.